ING: Hogere rente, afkoeling woningmarkt

Met het recente besluit van de ECB om de rente nog eenmaal te verhogen, is de kans groot dat de piek inmiddels is bereikt. Hoewel het de vraag is wat de uiteindelijke effecten van de snelle renteverhogingen op de economie zullen zijn, zien we op de Europese woningmarkt al signalen van een milde afkoeling. De Visie van ING.

Vandaag heeft de ECB besloten om de rente met 0,25% te verhogen. De kans is groot dat dit de laatste verhoging was. De depositorente staat nu op 4,0%, dat is ruim 4 procentpunt hoger dan het laagste punt van anderhalf jaar geleden. Deze snelle stijging van de rente is uitzonderlijk, nooit eerder sinds het bestaan van de Eurozone heeft de ECB de rente in dit tempo verhoogd.

De vraag is wat de snelle renteverhogingen nu uiteindelijk voor onze economie gaan betekenen. Omdat het gemiddeld zo’n 9-18 maanden duurt voordat een renteverhoging effect heeft op de economie, blijft er veel onzekerheid bestaan over hoe zwaar de renteverhogingen onze economie gaan raken. Wel zien we dat het rentebeleid al impact heeft. De hogere rente zorgt voor het afzwakken van leningen, wat op zijn beurt bepaalde sectoren al beïnvloedt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan vastgoed, waar je vroeger dan gemiddeld een effect van de renteverhogingen mag verwachten.

De Europese woningmarkt is dus één van de plekken waar we op dit moment al een duidelijk effect zien van de renteverhogingen. Sinds april 2022 is de gemiddeld aangeboden hypotheekrente in de Europese woningmarkt met bijna 2,5 procentpunt gestegen.

Hogere rentes betekent dat het financieren van de aankoop van een woning duurder wordt, waardoor de betaalbaarheid van woningen verslechtert. Dit heeft een neerwaarts effect op de woningprijzen. Dat zien we terug in de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs in Europa: deze is ten opzichte van de piek in het najaar van 2022 met ruim 3% gedaald, blijkt uit cijfers van de ECB. Dat is de sterkste daling sinds de financiële crisis in 2008.

In Nederland zien we dat de prijsdaling nog iets sterker was dan gemiddeld in Europa: de prijs van een koopwoning in juli dit jaar lag gemiddeld 5,6% lager vergeleken met de piek midden 2022. Deze daling is niet zó groot dat het de sterke prijsstijging sinds de coronacrisis (in totaal zo’n +30%) ongedaan maakt. In Duitsland zien we een vergelijkbare prijsbeweging. Sinds de pandemie zijn de woningprijzen hard gestegen, gemiddeld met zo’n +25% in totaal, en sinds de piek midden 2022 zijn ze met ongeveer 10% gedaald. De woningprijzen in België gedragen zich anders. Sinds de pandemie zijn de prijzen hier gemiddeld met zo’n 6% per jaar gestegen, en dit tempo is de afgelopen maanden ongeveer gelijk gebleven. In Spanje stijgen de prijzen nog steeds licht (+3.5% jaarlijkse groei), maar deze stijging is minder sterk vergeleken met de periode daarvoor (gemiddeld 5% per jaar). Naast dalende woningprijzen, zien we voor het eerst sinds de pandemie ook in veel Europese landen het aantal woningverkopen afnemen. Vooral in België (-26% ten opzichte van vorig jaar) en Spanje (-21%) is dit het geval. Ook in Nederland (-7%) zien we deze trend terug.

In Duitsland verwachten we ook in de rest van het jaar een prijsdaling: de prijzen zullen aan het eind van 2023 zo’n 7,6% lager liggen. In België is de verwachting een stuk gematigder: hier rekenen we op een prijsdaling van 0,5% over heel 2023. In Spanje is juist een stabilisering van de prijzen waarschijnlijk. Dit heeft vooral te maken met het beperkte aanbod aan woningen ten opzichte van de hoge vraag. In Nederland wordt een prijsdaling voorzien van ongeveer 3% in 2023.

Zo laat de woningmarkt zien dat de impact van renteverhogingen flink is, maar ook dat er geen totale crash op de markt te zien is. Sterker nog, de stijging van prijzen sinds het begin van de pandemie lijkt lang niet ongedaan gemaakt te worden. Daarmee is de huizenmarkt een interessante casus voor de ECB: zouden de historische renteverhogingen nu misschien minder of een trager effect hebben dan vroeger door de lange periode van negatieve rentes op financiële markten? Het geeft maar aan dat de onzekerheid over het rentebeleid nog lang zal blijven spelen nadat de laatste renteverhoging geweest is. Ook de komende kwartalen zal er nog met veel interesse naar de impact van het monetair beleid gekeken worden.

Categorised in: Research, Vastgoed