Belasting op huis hoger? Laat DNB eerst eens naar ECB kijken

Er is sprake van een tweedeling op de huizenmarkt, las ik onlangs in een studie van De Nederlandsche Bank (DNB). Huren is duurder dan een huis kopen, becijferde de centrale bank. Waarom is huren duurder dan kopen? Omdat het aanbod van huurhuizen beperkt is en de vraag hoog.

Dat kopers goedkoper uit zijn dan huurders kan het functioneren van de huurmarkt belemmeren, aldus DNB, en het is welvaartsverlagend en daarom ongewenst. Die verschillen moeten dus kleiner worden.

Hypotheekrente

DNB stelt als oplossing het verhogen van de belasting op het bezit van een eigen huis, bijvoorbeeld door het eigenwoningforfait te verhogen of de hypotheekrente niet meer aftrekbaar te maken. Kopers hebben belastingvoordelen namelijk. Tja, als je die weg bewandelt, dan is de voorgestelde oplossing inderdaad een logische. Maar wat nou als je een andere weg zou nemen, de monetaire weg, de weg die DNB koos te negeren?

Je kunt namelijk óók zeggen dat de vraag naar huizen behoorlijk in de hand werd en wordt gewerkt door de lage hypotheekrentes en 0% spaarrente. Die laatste is zelfs voor steeds meer Nederlanders negatief, zéker als we de échte spaarrente berekenen, door van de rente op uw spaarrekening de inflatie af te halen.

Iemand met €300.000 op een spaarrekening betaalt tegenwoordig rente aan de bank voor het voorrecht er een spaarrekening te mogen aanhouden. Om dat te voorkomen en wat rendement te behalen, lost zo iemand dan zijn hypotheeklening (deels) af of koopt een tweede huis om te verhuren.

Vraag aangejaagd

Een stel dat net begonnen is met werken, kiest al snel een huis te gaan kopen omdat de hypotheekrente zo laag is, in plaats van te gaan huren. Het eindresultaat is dat de vraag naar stenen enorm aangejaagd wordt. Dat zowel de hypotheek- als de spaarrentes zo ontzettend laag zijn, komt niet zomaar uit de lucht vallen maar is een direct gevolg van het rentebeleid dat de Europese Centrale Bank vaststelt, samen met de centrale banken uit de eurolanden.

Tegenover het beperkte en nauwelijks stijgende aanbod van huizen, leidt die enorme stijging van de vraag tot een rappe stijging van de huizenprijzen. Een zodanig rappe stijging zelfs dat steeds meer mensen geen eigen huis kúnnen kopen.

Maandlasten

Enerzijds niet omdat de rentelasten te hoog zijn. De hypotheekrente mag dan wel laag zijn maar losgelaten over een hoog bedrag – hoog doordat de vraag het aanbod van huizen overtreft – levert het allemaal toch een te hoog bedrag dat per maand opgehoest moet worden.

En wie dat toch voor lief wil nemen, loopt het gevaar op een ’njet’ van de bank bij de aanvraag van de hypotheeklening. De hoogte ervan moet in een bepaalde verhouding tot het inkomen liggen. Omdat de huizenprijzen, door het ECB-beleid dus, veel harder zijn gestegen dan het inkomen, is de maximale hypotheeklening voor velen onvoldoende hoog om een eigen stekkie te kunnen kopen.

Huren

Wat dan resteert, is gaan huren. Omdat steeds meer mensen tegen één van de zojuist omschreven twee problemen aanlopen, houdt dat in dat de vraag naar huurhuizen klimt terwijl, zoals net aangegeven, het aanbod dat niet of nauwelijks doet. De basiswet van de economie is dan onverbiddelijk: als de vraag naar iets sneller stijgt dan het aanbod, gaat de prijs omhoog. Dat geldt ook voor de huren.

Het ligt dus minstens evenveel voor de hand als een oorzaak voor die tweedeling het beleid van de ECB aan te wijzen. Blijkbaar was dat echter een no-goarea voor DNB; in het hele document komt het rentebeleid van de ECB niet één keer voor. En dus komt de DNB-analyse erop neer dat de Nederlander meer belasting moet gaan betalen dankzij het beleid van de ECB.

Deze column is 13 januari jl. gepubliceerd in DFT.nl

Het bericht Belasting op huis hoger? Laat DNB eerst eens naar ECB kijken verscheen eerst op OHV.

Source

Categorised in: OHV, Research

%d bloggers liken dit: